Salzburg ist mit seinen Seen und Bergen ein begehrtes Pflaster für Feriendomizile. Viele Eigentümer nutzen Wohnungen oder Häuser als Zweitwohnsitz in Salzburg – umgangssprachlich oft Freizeitwohnsitz genannt. Doch 2025 gelten hier strenge Regeln: In zahlreichen Gemeinden versucht man, Zweitwohnsitze zu begrenzen, um leistbaren Wohnraum für Einheimische zu sichern. Für Verkäufer solcher Immobilien ist es daher wichtig, die aktuellen Beschränkungen, Ausnahmen und Auswirkungen auf Immobilienpreise genau zu kennen. Dieser Beitrag liefert einen umfassenden Überblick, worauf Sie beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes achten müssen.

Beliebte Regionen wie der Wolfgangsee verzeichnen viele Zweitwohnsitze, was Gemeinden veranlasst hat, Beschränkungen einzuführen. In Orten wie St. Gilgen am Wolfgangsee stehen fast so viele Zweitwohnsitze wie Hauptwohnsitze – rund 1.450 Freizeitwohnsitze vs. 1.500 Einheimischen-Wohnungen. Solche touristischen Hotspots treiben Immobilienpreise in die Höhe, belasten den Wohnungsmarkt und haben die Politik auf den Plan gerufen. Entsprechend wurden landesweit Regeln erlassen, um Zweitwohnsitze einzudämmen.

Beschränkungen für Zweitwohnsitze in Salzburg

Zweitwohnsitz-Beschränkungen in Salzburg sind mittlerweile weit verbreitet. Das Raumordnungsgesetz definiert sogenannte Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden: Gemeinden, in denen mehr als 16 % der Wohnungen nicht als Hauptwohnsitz gemeldet sind. In solchen Gemeinden darf eine Wohnung nur noch in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten als Freizeitwohnsitz genutzt werden. Außerhalb dieser Zonen besteht faktisch Hauptwohnsitz-Pflicht – das heißt, neue Wohnungen müssen von den Käufern als Hauptwohnsitz genutzt werden, um Leerstand und Zweckentfremdung zu verhindern.

In der Praxis bedeutet das: In vielen beliebten Regionen (v.a. mit Seen oder Skigebieten) sind neue Zweitwohnsitze verboten, sofern sie nicht ausdrücklich in bestimmten Gebieten genehmigt wurden. St. Gilgen am Wolfgangsee etwa untersagt seit 1993 die Schaffung neuer Zweitwohnsitz-Immobilien. 97 von 119 Gemeinden im Land Salzburg fallen inzwischen unter diese Zweitwohnsitz-Beschränkungen oder haben entsprechende Zonen eingerichtet – ein klares Signal, wie konsequent Salzburg gegen unkontrollierte Ferienwohnsitze vorgeht.

Kontrollen und Strafen: Die Behörden kontrollieren zunehmend, ob Immobilien vorschriftswidrig als Ferienwohnsitz genutzt werden. Wer eine Wohnung kauft und dort keinen echten Lebensmittelpunkt begründet, sondern sie widerrechtlich als Urlaubszuhause verwendet, riskiert hohe Strafen. Bei wiederholten Verstößen drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 50.000 € sowie die Verpflichtung, die Zweitwohnsitznutzung einzustellen – im Extremfall sogar eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Makler berichten, dass diese strengen Vorgaben auch Käufer verunsichern: „Die Zweitwohnsitzbeschränkung ist jedenfalls ein Thema. Käufer haben mittlerweile Angst vor Kontrollen“, so ein Salzburger Immobilienexperte. Für Verkäufer bedeutet das, dass die Nachfrage eingeschränkt sein kann, falls Ihre Immobilie nicht offiziell als Zweitwohnsitz genutzt werden darf. Umso wichtiger ist es, Klarheit über den Status der Wohnung zu schaffen.

Neubau-Luxuswohnungen in Salzburgs Seengebieten unterliegen der Hauptwohnsitzpflicht, um Zweitwohnsitze zu begrenzen. Allerdings zeigen Beispiele, dass manche Käufer versuchen, diese Vorgaben zu umgehen: So wurden etwa in St. Gilgen neue Apartments trotz Hauptwohnsitzpflicht als Feriendomizil erworben, indem einfach ein Familienmitglied dort mit Hauptwohnsitz gemeldet wurde. Illegal bleibt illegal – wer die Wohnung nicht tatsächlich als primären Wohnort nutzt, residiert regelwidrig. Für Verkäufer solcher Objekte ist daher Vorsicht geboten: Weisen Sie potenzielle Käufer unbedingt darauf hin, wenn eine Hauptwohnsitz-Nutzung vorgeschrieben ist. Nur so vermeiden Sie spätere Konflikte und rechtliche Probleme.

Ausnahmen: Wann sind Zweitwohnsitze erlaubt?

Trotz der strengen Beschränkungen gibt es Ausnahmen, in denen eine Wohnung weiterhin als Zweit- oder Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Diese sind im Salzburger Raumordnungsgesetz genau definiert. Wichtige Zweitwohnsitz-Ausnahmen sind unter anderem:

• Bestandsschutz für Altbestand: Wohnungen, die bereits vor bestimmten Stichtagen rechtmäßig als Ferien- oder Wochenendhaus genutzt wurden, behalten diesen Status. Beispielsweise sind viele vor dem 1. März 1993 als Urlaubszweck genutzte Objekte weiterhin als Freizeitwohnsitz erlaubt, sofern sie damals baurechtlich zulässig waren. Auch wenn eine Gemeinde neu zur Beschränkungsgemeinde erklärt wird, genießen bestehende Zweitwohnsitze grundsätzlich Bestandsschutz – allerdings nur solange kein Eigentumswechsel zu Zweitwohnzwecken erfolgt.
• Spezielle Widmung oder Bewilligung: Manche Immobilien wurden von vornherein als Wochenendhaus oder Ferienwohnsitz genehmigt. Solche Objekte verfügen über eine offizielle Zweitwohnsitz-Widmung und dürfen dauerhaft als Freizeitwohnsitz genutzt werden. Diese Widmung ist heute rar und sehr begehrt.
• Familieninterne Übernahme: Wird eine Immobilie nach mindestens zehnjähriger Nutzung als Hauptwohnsitz innerhalb der Familie weitergegeben (z.B. an Kinder oder Erben), darf sie ausnahmsweise als Zweitwohnsitz verwendet werden. Voraussetzung ist, dass es sich um unentgeltliche Übertragungen im engen Familienkreis handelt und die Wohnung nicht an außenstehende Dritte für Zweitwohnzwecke vermietet wird.
• Befristete Ausnahmegenehmigung: In Härtefällen kann die Gemeinde auf Antrag eine befristete Ausnahme erteilen. Diese erlaubt es, eine Wohnung außerhalb der ausgewiesenen Zonen vorübergehend als Zweitwohnsitz zu nutzen – typischerweise für bis zu 10 Jahre, oft verbunden mit Auflagen. Ein Beispiel wäre, wenn die Immobilie dem Eigentümer früher als Hauptwohnsitz diente und nun zur familiären Vorsorge (etwa für Kinder) zeitweise als Nebenwohnsitz genutzt werden soll. Solche Ausnahmegenehmigungen sind jedoch streng begrenzt und müssen gut begründet werden.

Als Verkäufer sollten Sie prüfen, ob Ihre Immobilie unter eine dieser Ausnahmen fällt. Hat Ihr Objekt eine offizielle Zweitwohnsitz-Widmung oder genießt es Bestandsschutz als Freizeitwohnsitz, ist das ein wertvolles Verkaufsargument. Diese Ausnahmefälle sind nämlich begehrt, da sie den Käufern eine legale Ferienwohnnutzung ermöglichen.

Zweitwohnsitzabgabe in Salzburg: Was kommt auf Eigentümer zu?

Neben raumordnerischen Beschränkungen hat Salzburg auch finanzielle Maßnahmen ergriffen. In vielen Gemeinden wird eine Zweitwohnsitzabgabe erhoben – eine jährliche Abgabe für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Bereits 85 Salzburger Gemeinden kassieren eine solche Zweitwohnsitz-Steuer. Verkäufer sollten diese zusätzlichen Kosten kennen, da sie für potenzielle Käufer relevant sind.

Was umfasst die Zweitwohnsitzabgabe konkret? Im Prinzip gilt als Zweitwohnsitz jede Wohnung, die nicht dauerhaft von jemandem mit Hauptwohnsitz bewohnt wird. Die genaue Höhe der Abgabe legt jede Gemeinde selbst fest (im Rahmen vom Landesgesetz vorgegebener Höchstgrenzen). Üblich ist eine Staffelung nach Wohnnutzfläche: So fallen in der Stadt Salzburg z.B. jährlich 400 € für Kleinstwohnungen (bis 40 m²) an, bis hin zu 2.500 € pro Jahr für sehr große Wohnungen ab 220 m². In den meisten Fällen bewegt sich die Zweitwohnsitzabgabe im mittleren dreistelligen Euro-Bereich pro Jahr und Objekt.

Wichtig zu wissen: Es gibt auch hier Ausnahmen von der Abgabepflicht. Beruflich genutzte Nebenwohnsitze, Wohnungen zur Ausbildung oder für notwendige Pflege sowie klassische touristische Ferienapartments (die der gewerblichen Gästebeherbergung dienen) sind meist von der Zweitwohnsitzabgabe ausgenommen. Diese Sonderfälle dürften beim typischen privaten Zweitwohnsitz-Verkauf aber selten eine Rolle spielen. Für die meisten Freizeitimmobilien gilt: Wird das Objekt nicht als Hauptwohnsitz genutzt, müssen Eigentümer (bzw. längerfristige Mieter) die Abgabe entrichten. Als Verkäufer sollten Sie daher darauf hinweisen, dass dem Käufer im Falle der Zweitwohnsitz-Nutzung jährliche Abgabekosten entstehen. Das transparent offenzulegen, schafft Vertrauen und vermeidet spätere Überraschungen.

Immobilienpreise Salzburg 2025: Trends und Einfluss der Zweitwohnsitz-Regeln

Wie wirken sich diese Regulierungen und Abgaben auf den Immobilienmarkt aus? Zunächst ist festzuhalten, dass die Immobilienpreise in Salzburg 2025 generell weiterhin hoch sind. Österreichweit sind die Angebotspreise für Wohnungen im ersten Halbjahr 2025 um etwa 4 % gestiegen. Im Westen – also Bundesländer wie Tirol, Vorarlberg und Salzburg – liegen die Preise traditionell deutlich über dem Schnitt. Die Nachfrage nach Eigentum bleibt trotz gestiegener Zinsen lebhaft, in Salzburg stiegen die Suchanfragen nach Häusern beispielsweise um 18 % gegenüber dem Vorjahr. Für Verkäufer bedeutet das ein insgesamt freundliches Marktumfeld.

Speziell im Zweitwohnsitz-Segment zeigt sich jedoch ein geteiltes Bild: Exklusive Freizeitwohnsitze in Toplagen sind gefragter denn je, während Immobilien ohne Zweitwohnsitz-Widmung tendenziell nur für Einwohner oder wirklich Umsiedlungswillige interessant sind. Makler berichten, dass hochpreisige Liegenschaften mit Zweitwohnsitzwidmung praktisch krisenresistent seien. Gerade Seeliegenschaften – Villen oder Seehäuser mit legaler Freizeitwohnsitznutzung – sind ein rares Gut und erzielen Spitzenpreise. Diese Objekte kommen äußerst selten auf den Markt und wechseln dann nicht selten für weit über 10 Millionen Euro den Besitzer. Ein Bürgermeister im Salzkammergut bestätigt: „Für 12 Millionen € und mehr wechseln Villen in St. Gilgen schon mal die Besitzer“ – natürlich solche, die als Zweitwohnsitz genutzt werden dürfen. Die Kombination aus traumhafter Lage und der Erlaubnis zur Freizeitnutzung zieht finanzstarke Käufer an und führt zu Preisaufschlägen.

Andererseits kann die strikte Zweitwohnsitzbeschränkung potenzielle Käufer abschrecken, wenn ein Objekt nicht offiziell als Ferienwohnsitz nutzbar ist. Wie oben erwähnt, fürchten einige Käufer inzwischen die behördlichen Kontrollen. Ein Haus oder eine Wohnung mit verpflichtendem Hauptwohnsitz-Auflagen lässt sich daher u.U. schwerer an reine Freizeitnutzer verkaufen – diese Interessenten weichen lieber auf Immobilien mit entsprechender Widmung aus. Für Verkäufer ohne Zweitwohnsitz-Widmung bedeutet das, dass man sich eher an die lokale Käuferschicht oder an Personen richtet, die tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt nach Salzburg verlegen möchten. Preislich müssen hier keine drastischen Abschläge sein, doch das Marketing und Zielgruppentargeting unterscheiden sich: Ein reiner Kapitalanleger oder Zweitwohnsuchender wird weniger Interesse zeigen, wenn die Nutzung strikt reguliert ist.

In Summe gilt: Die Immobilienpreise in Salzburg 2025 bleiben robust, aber die Zweitwohnsitz-Regularien beeinflussen den Markt. Erlaubte Freizeitwohnsitze erzielen Höchstpreise, während bei anderen Objekten die Käuferbasis selektiver ist.

Tipps für Verkäufer: Zweitwohnsitz verkaufen in Salzburg

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz in Salzburg verkaufen, sollten Sie strategisch vorgehen, um den besten Preis und einen rechtssicheren Verkauf zu erzielen. Hier einige Tipps, was Verkäufer jetzt beachten müssen:

• Klären Sie den Status Ihrer Immobilie: Recherchieren Sie, ob Ihr Objekt in einer Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinde liegt und ob es über eine offizielle Zweitwohnsitz-Widmung verfügt. Falls ja, haben Sie ein wichtiges Verkaufsargument – heben Sie hervor, dass die Wohnung als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Ist dagegen Hauptwohnsitzpflicht vorgeschrieben, sollten Sie dies von Anfang an transparent machen.
• Zielgruppe richtig ansprechen: Vermarkten Sie Ihre Immobilie passend zum erlaubten Nutzungszweck. Ein Haus ohne Zweitwohnsitzgenehmigung richten Sie am besten an Einheimische oder Zuzügler, die dauerhaft in Salzburg leben wollen. Eine offiziell als Freizeitwohnsitz deklarierte Immobilie können Sie hingegen österreichweit (oder international) als Feriendomizil anbieten – hier lohnt es sich, zahlungskräftige Käufer mit Sehnsucht nach einem Salzburg-Zweitwohnsitz anzusprechen.
• Preisfindung mit Bedacht: Berücksichtigen Sie die Marktlage. Seltene Zweitwohnsitz-Objekte in Toplagen können 2025 Höchstpreise erzielen, da sie ein knappes Gut sind. Fehlt die Zweitwohnsitz-Widmung, sollten Sie zwar keinesfalls unter Wert verkaufen, aber realistisch kalkulieren, da die Käufergruppe eingeschränkter ist. Ein lokaler Makler mit Marktkenntnis kann helfen, den optimalen Preis zu finden.
• Nebenkosten und Steuern offenlegen: Informieren Sie Interessenten über laufende Kosten wie die Zweitwohnsitzabgabe in Salzburg. Auch wenn ein paar hundert Euro im Jahr im Vergleich zum Kaufpreis gering erscheinen, schätzen Käufer Ihre Ehrlichkeit. Weisen Sie ggf. darauf hin, dass bei gewerblicher Vermietung an Feriengäste stattdessen eine Nächtigungsabgabe fällig wäre – aber eben keine private Zweitwohnsitzabgabe. Transparenz schafft Vertrauen und beschleunigt den Verkaufsprozess.
• Professionelle Beratung nutzen: Angesichts der komplexen Rechtslage lohnt es sich, Experten hinzuzuziehen. Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort kennt die genauen Bestimmungen und weiß, wie man die Vorzüge Ihrer Immobilie hervorhebt, ohne rechtliche Fallstricke zu übersehen. Beispielsweise können Spezialisten wie IMMORIST in Salzburg dank ihres Fokus auf Zweitwohnsitz-Immobilien wertvolle Tipps geben und den Verkauf effizient begleiten. So stellen Sie sicher, dass sowohl Sie als Verkäufer als auch der Käufer mit einem guten Gefühl zum Notar gehen.

Fazit

Zweitwohnsitze und Freizeitwohnsitze in Salzburg unterliegen 2025 strengen Rahmenbedingungen, die jeder Verkäufer kennen sollte. Von den kommunalen Beschränkungen über eventuelle Ausnahmeregelungen bis hin zu Abgaben und Preisentwicklungen – je besser Sie informiert sind, desto erfolgreicher und rechtssicherer lässt sich Ihr Objekt verkaufen. Mit klarer Kommunikation gegenüber Kaufinteressenten und gegebenenfalls Unterstützung durch Experten können Sie trotz aller Regulierungen das Beste aus Ihrem Immobilienverkauf herausholen. Salzburg bleibt ein attraktiver Markt – und wer die Spielregeln beachtet, wird auch als Verkäufer eines Zweitwohnsitzes profitieren.