Immobilien in Santa Ponsa sind bei Deutschen besonders beliebt. Bundesbürger bilden mit 38 Prozent die größte Käufergruppe unter den Nicht-Residenten auf der Insel. Gerade im Südwesten fühlen sie sich dabei besonders wohl. Doch bleibt dies auch so? Die Europäische Zentralbank hat im Juni 2023 zum achten Mal seit Juli 2022 eine Erhöhung des Leitzinses beschlossen. Gewöhnlich sinken die Immobilienpreise dadurch. Vieles deutet allerdings daraufhin, dass für ein Penthouse, ein Apartment oder eine Villa das Gegenteil der Fall sein wird. Wir zeigen die Entwicklungen vor der jüngsten Leitzinserhöhung auf und wagen eine Prognose für Santa Ponsa

Prognose der Preise für Immobilien in Santa Ponsa: kurze Erläuterungen zur Methodik

Bei der Erstellung einer Prognose für einen Teilmarkt wie Santa Ponsa sind kurze Ausführungen zur Methodik unerlässlich, um die Erläuterungen transparent zu halten. Wir nutzen öffentlich verfügbare Zahlen als Datengrundlage. Diese stammen beispielsweise von spanischen Immobilienportalen und dem INE (“Nationales Statistisches Institut Spaniens”).

Mallorca gliedert sich als Immobilienmarkt in unterschiedliche Regionen. Differenziert wird zumeist nach Regionen oder nach Gemeinden. Im ersten Fall wird Santa Ponsa der Region Südwest zugeordnet. Im zweiten Fall zählt der Ort zur Gemeinde Calvià. Aufgrund seiner Prominenz wird er aber oft auch separat aufgeführt.

Auf einer Insel wirken sich viele Einflussfaktoren allerdings gleichermaßen auf alle Regionen bzw. Orte aus. Die allgemeine Inflationsrate sei diesbezüglich beispielhaft angeführt. Bevor wir die Entwicklung der Preise für Santa Ponsa Immobilien aufzeigen, widmen wir uns deshalb zuerst Mallorca allgemein, um zu zeigen, was von “außen” einwirkt. Zudem gestattet dies einen guten Vergleich mit der restlichen Insel. Bevor wir dies tun, muss allerdings der Leitzins als wichtigster externer Faktor für Kreditinstitute im Mittelpunkt stehen.

Nach dem Blick auf Mallorca insgesamt und eine besondere Berücksichtigung der Inflation erfolgt die Analyse für Santa Ponsa – und die Prognose. Besonders aufgeführt werden dabei einige Unsicherheiten, um Sie verlässlich zu informieren.

Bedeutung des Leitzinses für die Immobilienpreise generell

Der Leitzins beschreibt, zu welchem Prozentsatz sich Banken Geld von der EZB in Frankfurt leihen können. Vereinfacht gesagt: Je höher der Leitzins ist, desto teurer werden Darlehen von den Finanzinstituten. Die Banken müssen schließlich ihrerseits die Zinsen erhöhen, um noch eine Rendite zu erwirtschaften.

Der Leitzins hat einen direkten Einfluss auf die kurzfristige Kreditvergabe. Für langfristige Darlehen, wozu der Immobiliensektor gehört, ist eigentlich der Anleihenmarkt ausschlaggebend. Je höher die Zinsen für Anleihen sind, desto teurer werden die Kredite, da Banken ansonsten mehr Gewinn erwirtschaften würden, wenn sie einfach langfristige Anleihen erwerben.

Der Anleihenmarkt ist allerdings seinerseits vom Leitzins abhängig. Je höher dieser steigt, desto höhere Zinsen können auch die Personen und Institutionen verlangen, die Anleihen zeichnen, solange sie unter dem Leitzins bleiben. Schließlich ist es für die Banken dann noch immer günstiger als sich Geld von der Zentrale zu borgen. Hypothekenzinsen reagieren deshalb etwas verzögert auf Leitzinsänderungen, aber folgen seiner generellen Tendenz.

Generell bedeutet dies: Je höher der Leitzins ist, desto teurer werden Immobilienkredite. Dies führt eigentlich mittel- und langfristig zu sinkenden Preisen. Schließlich können sich weniger Personen die Darlehen leisten. Theoretisch müsste beispielsweise eine Villa in dieser Gegend günstiger werden. Dies blendet allerdings den Faktor aus, dass der Immobilienmarkt nicht nur aus Personen besteht, die Objekte finanzieren. Gerade im Luxussegment bleiben Banken oft außen vor. Wie wir sehen werden, hat dies für Immobilien in Santa Ponsa nachhaltige Auswirkungen.

Die Lage auf Mallorca allgemein vor der jüngsten Leitzinserhöhung

Im Januar 2023 kostete ein Quadratmeter auf Mallorca durchschnittlich 3706 Euro. Ein Jahr zuvor waren es 3459 Euro. Innerhalb von zwölf Monaten stiegen die Preise um 10,5 Prozent an. Als Vergleich: In ganz Spanien kostete ein Quadratmeter am Immobilienmarkt im Januar 2023 durchschnittlich 1921 Euro. Dies waren fünf Prozent mehr als noch im Vorjahr. Der Immobilienmarkt auf der Insel erwies sich selbst in Zeiten der Pandemie als sicher und stetig wachsend. Damals betrug das Plus 1,2 Prozent. Um eine konkrete Zahl zu nennen: 2020 kostete ein Quadratmeter 3075 Euro. Die Preise sind weiterhin mit die höchsten in ganz Spanien. Dieser Trend der vergangenen Jahre setzte sich bis zur Leitzinserhöhung fort.

Die Preisanstiege aufgeschlüsselt nach Immobilienarten

2022 waren Neubauwohnungen auf Mallorca am beliebtesten. Am häufigsten wurde im Preissegment zwischen 300.000 und 650.000 Euro gekauft. Aufgeschlüsselt nach Immobilienarten ergab sich folgendes Bild im vergangenen Jahr:

• Apartments bildeten 33 Prozent der Käufe mit einem Durchschnittspreis von 430.000 Euro.
• Villen bildeten 19 Prozent der Transaktionen. Sie kosteten durchschnittlich 1.545.000 Euro.
• Rang 3 mit 17 Prozent ging an Häuser. Ihr Durchschnittspreis betrug 580.000 Euro.
• In 13 Prozent der Fälle erwarben die Käufer eine Finca. Sie zahlten im Mittel 910.000 Euro.
• Unbebaute Grundstücke wechselten in 8 Prozent der Fälle den Besitzer. Sie waren durchschnittlich 430.000 Euro wert.
• Die verbleibenden 10 Prozent entfielen auf sonstige Immobilienarten. Die Käufer zahlten im Mittel 540.000 Euro
• Neubauten quer durch alle Kategorien bildeten 17,5 Prozent der Transaktionen. Dies war ein Rekordwert für Mallorca.

Gründe für den Preisanstieg

„Das Interesse an Immobilien ist seit Jahren sehr groß. 2022 gab es mehr als 17.500 Transaktionen. Dies entsprach einem Plus von 14,5 Prozent verglichen mit dem Vorjahr. Getrieben wurde das Interesse vor allem von Nicht-Residenten. Ausländer waren an 6000 der Transaktionen beteiligt. In allen autonomen Regionen Spaniens stieg die Zahl der Transaktionen, an denen sie beteiligt waren, um 4,6 Prozent von 2021 zu 2022. Dieser Wert war so hoch, dass die Politik sogar in Erwägung zog, entsprechende Geschäfte gesetzlich zu beschränken.“, so Experte Jürgen Conzelmann von JC Projektentwicklungs- und Immobilienvertriebs GmbH & CO KG.

Auch der sekundäre Markt (Kauf von “gebrauchten” Anteilen in geschlossenen Immobilienfonds) boomte auf Mallorca und zeigt so das Interesse wie das Vertrauen der Investoren. Verkäufer konnten ihre Anteile teilweise mit 100 Prozent Gewinn abstoßen.

Die Gründe für das gestiegene Interesse lassen sich nach klassischen und situationsbedingten Ursachen differenzieren.

Die klassischen Gründe, die also immer gelten, lauten:

• Es gibt mehr als 300 Tage Sonne pro Jahr.
• Da es keine nennenswerte Industrie gibt, ist Mallorca ökologisch vergleichbar sauber.
• Immer mehr Prominente siedeln sich auf der Insel an.
• Viele Strände sind sehr berühmt, was Mallorca insgesamt überaus bekannt macht.
• Es gibt günstige Flüge, was es für Ausländer leichter macht, das Herkunftsland zu besuchen.
• Mallorca hat einen Ruf als sicheres Luxus-Ressort. Die oben aufgeführten Preise verdeutlichen, dass die Luxus-Sparte in der Tat eine besondere Bedeutung für die Insel besitzt.

Situationsbedingte Ursachen sind:

• Die Regierung hat damit begonnen, verstärkt polizeiliche Maßnahme zu ergreifen, um die Sicherheit auf der Insel noch weiter zu verbessern.
• Sie hat außerdem die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel gesenkt und den Kraftstoffpreis reduziert.
• Durch die langen Sonnentage sind die Energiekosten vergleichbar gering. Dies ist vor dem geopolitischen Hintergrund des Krieges in Osteuropa bedeutend.
• Die Insel zeichnet eine große Ruhe im Vergleich mit Turbulenzen auf dem Festland aus.

Die Entwicklung der Inflationsrate und ihre Auswirkung auf den Immobilienmarkt vor der Leitzinserhöhung

Die zahlreichen Leitzinserhöhungen stehen mit der in ganz Europa explodierten Inflationsrate im Zusammenhang. Durch die Verteuerung von Krediten soll die Nachfrage in allen Wirtschaftsbereichen sinken. Dies bewegt die Anbieter idealerweise dazu, die Preise zu senken, um doch wieder Nachfrage zu generieren. Die Inflationsrate sinkt dann. Mit dem Blick auf den Immobilienmarkt ist besonders zu vermerken, dass teurere Kredite auch Käufer von einem Erwerb abhalten sollen, die sich ihn ansonsten nicht leisten könnten.

Für ganz Spanien funktioniert dies einigermaßen: 2022 lag die Inflationsrate bei 8,32 Prozent. 2023 wird sie voraussichtlich auf 4,9 Prozent absinken. Für 2024 bewegen sich die Prognosen zwischen 2,1 und 3,1 Prozent. Mallorca vollzieht diese Entwicklung mit, aber in einem stärkeren Maße. Im Oktober 2022 lag die Inflationsrate auf der Insel beispielsweise bei 7,3 Prozent. Im Mai 2023 auf 3,2 Prozent. Die Kerninflation (schwankende Preise ausgeklammert) lag im gleichen Monat bei 6,1 Prozent. Dies waren 0,5 Prozent weniger als im Mai 2022. Der Kriegsschock scheint weitgehend verarbeitet zu sein.

Gründe für die sinkende Inflationsrate

Die zuständigen spanischen Statistiker nennen die gesunkenen Kraftstoffpreise als zentralen Grund, weshalb die Inflationsrate auf Mallorca im Mai 2023 nur noch 3,2 Prozent betrug. Für ganz Spanien führten sie außerdem die vergünstigten Lebensmittel an. Letztere haben für Mallorca als Luxus-Ressort weniger Bedeutung.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die stärker als auf dem Festland (und vielerorts in der EU) sinkende Inflationsrate wirkt sich beschleunigend auf den Immobilienmarkt aus. An dieser Stelle erklärt sich die große Beliebtheit aus dem Ausland: Mallorca ist als Wohnort eine ausgezeichnete Alternative geworden. Wer beispielsweise in die Nachbarschaft von Reichen und Berühmten ziehen und von starken Preissteigerungen sowie hohen Energiepreisen Abschied nehmen möchte, entscheidet sich deshalb gerne für eine Immobilie wie ein Penthaus.

Da die Wirtschaft auf dem Festland deutlich schwächer als die auf der Insel ist, kommen weitere Investoren hinzu, die hier nach Gelegenheiten suchen. Die Balearen-Regierung geht davon aus, dass das Wirtschaftswachstum auf Mallorca im Jahr 2023 vier Mal höher als Spaniens sein wird (3,9 zu 1 Prozent). Als Vergleich: Die EU-weite Prognose liegt bei 0,3 Prozent. Dies hatte zur Folge, dass die Immobilienpreise teilweise stärker als die Inflationsrate und die Hypothekenzinsen stiegen. Diese hatten bestenfalls eine verlangsamende Wirkung. Dies gilt ebenfalls für den gestiegenen EURIBOR-Wert. Dieser zeigt die Zinssätze für Bank-zu-Bank-Kredite an und war noch Mitte 2022 negativ. 2023 überstieg er sogar die drei Prozent.

Immobilien in Santa Ponsa kaufen: die Lage vor der Leitzinserhöhung

Im Januar 2023 kostete ein Quadratmeter bei einem Immobilienkauf durchschnittlich 5954 Euro in Santa Ponsa. Im Februar kletterte der Wert auf 6018 Euro. Diese Werte markierten Platz 5 auf ganz Mallorca. Teurer waren nur Portals Nous-Bendinat, Son Vida, Sol de Mallorca und El Toro. Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter im gesamten Jahr 2023 lag bei 5396 Euro. Der Quadratmeterpreis von Neubauten legte sogar von 7156 Euro bis zu 7789 Euro zu. Dies entsprach einem Wachstum 9 Prozent. Nirgendwo sonst auf der Insel waren die absoluten Zahlen in dieser Frage derart hoch wie im Südwesten. Dies zeigt, dass Immobilien in dieser Gegend nicht nur im Wert stabil sind, sondern zulegen.

Villa, Apartment oder Penthouse kaufen: Die Gründe für die Preisentwicklung

Santa Ponsa ist überaus beliebt bei ausländischen Käufern, da es Luxusimmobilien vor Ort gibt, die nicht ganz so teuer wie beispielsweise Objekte in Son Vida sind. “Schnäppchen” lassen sich zwar nicht machen, aber die potenziellen Ersparnisse für eine Finca oder eine Villa sind im Vergleich beträchtlich. “Business Insider” adelte im Sommer 2022 ein großes Immobiliengeschäft beispielsweise als “vergleichbar preisgünstig”. Dabei flossen noch immer 5,2 Millionen Euro.

Prognose: Entwicklung der Immobilienpreise in Santa Ponsa nach der Leitzinserhöhung

Die Preise werden trotz der Leitzinserhöhung voraussichtlich weiter steigen. Sie erwiesen sich in der jüngsten Vergangenheit bereits gegen sämtliche Leitzinserhöhungen als resilient. Zuletzt versuchte die Politik sogar, Immobilien in dieser Gegend durch gezielte Maßnahmen zu vergünstigen. Für Vermietungen wurden Beschränkungen eingeführt. Bei neuen Grundstücken darf maximal 30 Prozent der Fläche bebaut werden. Das Resultat war lediglich, dass die Mietpreise pro Quadratmeter von 13,8 Euro im Januar 2023 auf 17,31 Euro im Februar kletterten. Den sonstigen steigenden Preisen tat dies aber kein Abbruch. Und dies wird auch jetzt nicht der Fall sein.

Erklärung: Ein Penthouse oder eine Villa kann vielfach ohne Kredit gekauft werden

Zu Erklärung zusätzlich zu erwähnen ist, was in der Einleitung bereits angedeutet wurde: Der Leitzins ist für Santa Ponsa nicht von besonderer Bedeutung. Nur einer von 20 Käufen wird finanziert. In allen sonstigen Fällen verfügen die Käufer über die notwendigen Eigenmittel. Sie müssen also nicht auf steigende oder fallende Zinsen achten. Im Gegenzug haben auch Verkäufer keinen Druck, ihre Objekte bei steigenden Zinsen abzustoßen. Wer beispielsweise in einem Apartment lebt, besitzt die Immobilie nicht zwingend, um einen Gewinn zu machen, sondern möchte diese halten.

Diese Unsicherheiten sind zu beachten

Die einzige bekannte Unsicherheit in dieser Prognose betrifft das etwaige Verbot für Nicht-Residenten, eine Immobilie wie eine Villa in Santa Ponsa zu erwerben. Schließlich gibt es ein großes Interesse aus dem Ausland, das hiervon betroffen wäre. Würden ihnen Käufe untersagt, so würde die Nachfrage stark sinken.

Erfahrungswerte: Unsicherheiten vernachlässigbar für die Preise von einem Haus oder einem Apartment

Die EU goss allerdings bereits kaltes Wasser über die Pläne. Ein solches Verbot dürfe, wenn es überhaupt kommen solle, nur verhältnismäßig ausfallen und keinesfalls diskriminieren. Insgesamt äußerte sich die EU eher ablehnend und skeptisch, was dafürspricht, dass es vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) kassiert werden dürfte. Diese Unsicherheit erscheint deshalb vernachlässigbar. Zumal sich der Markt vor Ort in den vergangenen Jahren als krisenfest erwiesen hat.

Fazit: Der Immobilienmarkt in Santa Ponsa ist ausgesprochen stabil – und bleibt es auch

Insgesamt gilt: Wer eine Immobilie wie ein Penthouse, eine Villa oder ein Apartment in dieser Gegend kaufen möchte, muss Leitzinserhöhungen nicht fürchten. Durch die hohe Kaufkraft von 95 Prozent der Interessenten ist die entsprechende Entwicklung uninteressant. Die krisenbehafteten vergangenen Jahre konnten den Wertsteigerungen der Immobilien vor Ort zudem nicht nur nichts anhaben, sondern befeuerten diese im Gegenteil noch. Wer nach einer sicheren Investitionsmöglichkeit suchte, vertraute Santa Ponsas Angeboten. Der entsprechende Markt ist also ausgesprochen stabil – und wird es auch bleiben. Der Wert einer Immobilie wie einem Penthouse dürfte zudem auch weiterhin steigen, was einen früheren Kauf sinnvoll macht.